Производство в жилом доме

У этой статьи есть подпункты

  • Общие правила размещения производства или коммерческих помещений в жилом доме
  • Запрещенное производство и бизнес в жилом доме
  • Куда жаловаться

Площади, располагаемые на первых этажах и в подвалах жилых домов, нередко сдаются под коммерцию. Это дополнительный доход для собственника и выгодное вложение для бизнесмена, но абсолютно не нравится жильцам многоквартирного дома. Особенно, если речь идет о развернутом производстве в жилом помещении или другой разновидности деятельности, доставляющей неудобства окружающим.

Общие правила размещения производства или коммерческих помещений в жилом доме

Правила использования жилых зданий закреплены в СанПиН 2.1.2.2645-10. В соответствии с этим нормативным документом в помещениях такого рода разрешается размещение общественных объектов, оборудования и прочих конструкций. Однако при этом необходимо обеспечить соблюдение норм, предусмотренных в отношении шума, вибрации и других важных параметров.

Если размещается производство в многоквартирном доме, вход на его территорию должен быть отдельным. Общий с проживающими лицами вход может быть использован, но только в качестве эвакуационного.

Размещать масштабное промышленное производство в жилых помещениях или домах запрещено. Для этого предусмотрены специальные зоны населенного пункта, которые, как правило, располагаются на окраинах.

Для возможности расположения предпринимательских объектов в многоквартирных домах владельцы бизнеса заключают договор аренды. Кроме того, на предпринимателя возлагается обязанность по уборке и благоустройству придомовой территории.

Бизнесмен несет ответственность за сохранность общедомового имущества, к которому относятся трубы, канализационные конструкции, кабели электроснабжения. Особенно это относится к тем, кто арендует подвал здания. При необходимости арендатор обязан предоставить доступ обслуживающим организациям.

Если технические площади, расположенные в многоквартирном доме, не используются жильцами, то специальным решением муниципального управления они могут быть переведены в статус нежилых. Только после такого распоряжения предприниматель может оформить объект в аренду для собственных целей.

Запрещенное производство и бизнес в жилом доме

Далеко не любой бизнес-объект можно расположить в многоквартирном здании. Для определенных видов экономической деятельности это под запретом. К ним относятся:

  • бары и аналогичные заведения – громкая музыка и шум в ночное время суток запрещены нормами действующего законодательства;
  • производство, которое может стать причиной возникновения шума, неприятных запахов или загрязнений – к примеру, нельзя открыть автомойку;
  • бассейны и сауны;
  • похоронные службы или ритуальное агентство;
  • оптовый склад в подвале.

Иными словами, деятельность на площадях, сдаваемых в аренду, не должна нарушать санитарные правила и нормы противопожарной безопасности. Предпринимателю также не разрешается использовать в коммерческих целях прочие объекты общего пользования. К ним относятся лифты, лестницы, коридоры и т.д.

Куда жаловаться

Увы, статистика такова, что большинство производств и предприятий, расположенных в многоквартирных зданиях на первых этажах и в подвалах, не соответствуют нормам действующего законодательства.

Граждане, проживающие в квартирах, вынуждены терпеть всяческие неудобства, шум, вибрацию, неприятные запахи и т.д.

В случае нарушения правил использования жилых зданий собственники квартир вправе направить жалобу в контролирующие органы. Подобные заявления рассматриваются в следующих учреждениях:

  • Жилинспекция;
  • комитет ЖКХ;
  • управление архитектуры и градостроительства муниципального образования;
  • прокуратура;
  • управляющая организация.

В некоторых случаях целесообразно поставить в известность также налоговую инспекцию и Роспотребнадзор.

Жалоба может быть индивидуальной или коллективной. На практике скорейшей реакции можно добиться, направив коллективную жалобу. Она составляется в двух экземплярах. На одном из них уполномоченный сотрудник учреждения прописывает свои данные и дату принятия заявления к рассмотрению.

К жалобе прикрепляются доказательства изложенных сведений. В качестве доказательной базы могут использоваться уведомления, направленные ранее, фотографии, видеосъемка, аудиозаписи и прочее.

Пожаловаться можно при личном посещении ведомства или по почте. Если материалы направляются почтой, то используется заказное отправление с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату.

За незаконное использование помещений или их использование с нарушениями ответственное лицо привлекается к административному наказанию по ст. 7.21 КоАП РФ. Кроме того, произойдет лишение права занимать предоставленные площади и временное ограничение на занятие предпринимательской деятельности.

Если посредством направления жалобы решить вопрос не удалось, придется обращаться в суд. Перед этим рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Квартиры в современных многоэтажках продают, начиная со второго этажа. Первые этажи, как правило, отдают под магазины, предприятия бытовых услуг. С одной стороны – удобно, когда в своем же доме можно купить молоко, фломастеры и укоротить платье, но не все малые предприятия так безобидны. Например, пекарня. Это же, по сути, целое производство по приготовлению пирогов, булочек. То есть весь день там – месят тесто, жарят капусту, пекут пирожки. Запахи идут в квартиры людей, а это уже конфликт сторон. «КП» выяснила, имеют ли право открывать мини-производства в жилых домах и куда жаловаться, если бизнесмены нарушают нормы.

Говорить с хозяином и жаловаться в прокуратуру

На Бескудниковском бульваре в жилом доме на первом этаже много лет была пиццерия. Готовили для кафе и на заказ. Развозили горячую пиццу на собственных красных машинах, а когда заказов не было, то парковались поближе к жилому подъезду (как придется), даже на спецстоянке для пожарных машин и «скорой помощи». Пиццерию закрыли. Но вздохнуть с облегчением жильцам не удалось. Теперь на том же месте пекарня.

— Мы просыпаемся от запаха тушеной капусты, дрожжей. Это может быть и в шесть утра. Пирожками потом пахнет даже одежда в шкафах. Видимо, тянет по вентиляционной трубе. Мы заходили в эту пекарню, там с порога сильно пахнет жареными пирожками. Продавец говорила, что ночью пекут хлеб, а утром начинают готовить пирожки, багеты, штрудели. Но там все самодельное – обычные подносы, ценники вставлены в пирожки, еще и вчерашнюю выпечку по 25 рублей продают, — жалуется местная жительница Ирина.

Фото: Валентина Прокофьева

— Вы куда-то уже пожаловались? – спрашиваю.

— А куда? Наверное, прибора для измерения уровня запаха или определения его воздействия на человека (появление раздражительности) пока нет. Обращались в «Жилищник», но там развели руками, сказав, что у пекарни есть разрешение на производство и торговлю.

Однако юристы говорят, что одного разрешения мало, еще нужно соблюдать нормы. Самую первую претензию нужно адресовать хозяину пекарни. Документ подготовить в двух экземплярах (хорошо, если жалоба коллективная), директор или представитель должны поставить подпись, что получили жалобу, установить срок для устранения нарушений.

— Жильцы дома могут жаловаться на громкие звуки, неприятные запахи и насекомых. Как правило, жалобы на кафе, кондитерские, пекарни, кальянные. Нужно писать жалобу в Роспотребнадзор. Они проверят, и либо закроют заведение, либо дадут ответ, почему закрыть нельзя. Но лучше сразу писать в несколько инстанций – в префектуру, управляющую компанию, участковому, в МЧС, в прокуратуру. И лучше добавить доказательства – фото или видео тараканов, приложите к жалобе замеры влажности воздуха, температуры, которая может быть выше нормы из-за духовых шкафов и отсутствия мощных вытяжных систем, — говорит адвокат Софья Рубасская.

Проверят полки холодильников и даже гигиену персонала

И все же первый шаг – написать жалобу в Роспотребнадзор РФ . Как ее правильно составить проконсультируют по телефону в Едином консультационном центре (8-800-555-49-43).

— Если запах из пекарни идет в квартиры жильцам, вероятно, что проблемы с вентиляцией, — с ходу говорит сотрудница Роспотребнадзора РФ. — Нужно оставить заявление на сайте rospotrebnadzor.ru, наши специалисты проверят пекарню и сделают замеры запахов, звуков от работы тестомеса в квартирах жильцов, которым это доставляет дискомфорт. А если в квартиры из пекарни еще и полезли насекомые, то отправим Санэпидемстанцию.

Даже если характерный запах или насекомых прямо сразу не обнаружат в квартире, то это не значит, что проверка завершена. Предприятие обязательно проверят на соответствие требованиям Санитарно-эпидемиологических правил. Здесь посмотрят на наличие отдельного входа для погрузки-разгрузки продуктов, на наличие отдельной канализации, на условия хранения продуктов в холодильниках. А здесь любой момент может привести к закрытию пекарен. Такие примеры в Москве есть. «Русские пирожки» закрыли в жилом доме на Строгинском бульваре – нарушений было много.

— Первое нарушение — разгрузка продукции в магазин-пекарню была организована через вход для посетителей под окнами жилых квартир. Второе — отсутствовала вентиляционная система, и запахи распространялись по всему жилому дому. Третье — не обеспечивались соблюдения санитарных правил и норм: все процессы приготовления хлебобулочных изделий осуществлялись в одном помещении, отсутствовали складские помещения и моечные отделения. Даже не соблюдались требования к личной гигиене персонала, — сообщили в Роспотребнадзоре.

Не выдержала проверку мини-пекарня «Евгения 2000» на Шелепихинской набережной и кафе-пекарня на улице Авангардная. В закусочной с шаурмой на улице Народного Ополчения не было водоснабжения и канализации, а вытяжная вентиляция была выведена на уровне второго этажа здания — под окна жильцов жилого дома.

— Проникающие в жилые помещения квартир дома запахи от пекарни могут приводить к снижению защитных сил организма (иммунитета), к заболеваниям органов дыхания, аллергическим заболеваниям, создают значительную нагрузку на нервную систему человека, оказывают неблагоприятное психологическое воздействие, — говорят в Роспотребнадзоре.

КСТАТИ

Что можно открывать на первых этажах многоэтажек?

Согласно Жилищного кодекса России о размещении коммерческих объектов в жилых домах, квартиры можно использовать не только для проживания, но и для ведения бизнеса. И тут важно, чтобы были учтены права других жильцов, а также необходимые для этого требования. То есть обустроить офис можно хоть в своей квартире, если жилец (физлицо) зарегистрировался как индивидуальный предприниматель или самозанятый (речь о юристах, переводчиках, программистах). Небольшое производство на первых этажах – это уже другие нормы. Недопустимо превышение уровня шума, вибрации и потребления электроэнергии. К тому же мини-гостиницы и хостелы могут находиться в многоэтажном доме, но при наличии отдельного входа и перевода площадей в нежилой фонд (если это позволяют условия).

— Открывают на первом этаже жилого дома, как правило, магазины со строительно-отделочными материалами, шторами, домашним текстилем, детские магазины или развивающие центры. А также кафе, бары вместимостью до 50 человек, парикмахерские, салон красоты, солярии, туристические агентства, аптеки, стоматологии, отделения банков, продовольственные магазины формата «у дома», ателье, офисы. Нормы для каждого предприятия свои, а режим работы один – на первых этажах жилых зданий придется закрываться к 23.00, — говорят в агентстве коммерческой недвижимости «Minds Capital».

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Хозяева магазинов тщательнее следят за чистотой, чем жильцы квартир

— Обычно на первых этажах работают магазинчики или другие точки, которые обслуживают жителей этого же дома, — встал на защиту бизнесменов вице-президент «ОПОРЫ России» (Общественная организация малого и среднего предпринимательства) Александр Паперно. — Такая форма приветствуется даже в элитных домах и в ТСЖ с закрытыми территориями. Плюс это рабочие места. Ведь что такое малый бизнес — это люди, которые сами обеспечивают себя работой, ни у кого ничего не просят, а, наоборот, создают рабочие места и кормят не только себя, но и других. Им надо при жизни памятник ставить.

Претензии жильцов в основном связаны с запахами или грызунами. Но если в магазине торгуют свежими продуктами, сделана нормальная вытяжка, которая идет на улицу, а не в общую систему, то никаких запахов не будет.

В отличие от многих квартир, из которых по всему подъезду через вытяжку идут ароматы кавказской кухни или кислых щей, я уже не говорю о запахе табака. А с грызунами и тараканами магазины борются более тщательно, чем сами жильцы.

В одной только Москве на первых этажах размещаются десятки тысяч предприятий. Но если вас плохо обслужили в одном такси, то это не значит, что нужно ликвидировать весь таксопарк.

Никакого дополнительного госрегулирования в работу малого бизнеса на первых этажах вводить не надо. Законы у нас далеко не самые худшие в мире — вопрос в их соблюдении.

Названы виды бизнеса, которые запрещено открывать в жилом доме

От гостиниц до жилья на Airbnb. Кого затронет запрет на хостелы в жилых домах

В России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе России о размещении коммерческих объектов в жилых домах. Закон не запрещает организовывать бизнес в нежилых помещениях многоквартирных домов, а также использовать свою квартиру для ведения предпринимательской деятельности, менять назначение помещения с жилого на нежилое и наоборот. Однако устанавливает стандарты для эксплуатации помещения.

Согласно закону, предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести проживающие в нем граждане, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели или как самозанятые. При этом работа не должна мешать жизни других жильцов квартиры и дома. При ведении бизнеса необходимо соблюдать санитарные нормы, правила техники безопасности. Нельзя портить инженерное оборудование и конструкции здания.

Действующее законодательство позволяет совмещать работу и дом репетиторам, переводчикам, юристам, бухгалтерам, программистам, веб-дизайнерам, портным. Не запрещает закон запускать в квартире небольшое частное производство. Например, изготовление тортов и кондитерских изделий, фасовку и упаковку товаров, мыловарение. Однако о большом производстве не может быть и речи. Промышленные производства в жилом доме строго запрещены из-за шума и вибрации, нарушающих допустимые уровни, и большого потребления электроэнергии. Запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности. С 1 октября в законную силу вступит запрет на оказание гостиничных услуг в жилом доме.

Что касается нежилых помещений, которые, как правило, расположены на первых и цокольных этажах многоэтажек, их можно использовать только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности. Проживать в таких помещениях нельзя. Деятельность в таких помещениях должна предусматривать противопожарные, санитарные и градостроительные нормы. Также запрещается загрязнять воздух и территорию застройки, превышать допустимый уровень шума и создавать угрозу жизни жильцов дома.

Таким образом, запрещено размещать в нежилом помещении дома магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Нельзя открывать круглосуточные заведения. Под запретом оказались магазины ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани, сауны, прачечные, химчистки, общественные туалеты переводят назначение помещения на нежилое.

Отмечается также, что каждый нежилой объект должен иметь отдельный вход. Таким образом жильцы верхних этажей редко меняют назначение помещения на нежилое.

Ответ:

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое помещение.

Существенное значение в данном вопросе имеет отношение конкретного швейного производства к промышленному производству либо к иному предприятию бытовых услуг, размещенных в помещениях общественного значения жилого многоквартирного дома.

Согласно ч.1 ст.24 Федерального закона от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с п.3.2 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 (далее – СанПиН 2.1.2.2645-10), в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10)

Если швейное производство представляет собой ателье по ремонту одежды и не занимается изготовлением тех или иных изделий (например, пошив штор, свадебных платьев, мужских костюмов и т.д.), то оно может быть размещено в нежилом помещении общественного назначения с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях.

Промышленные производства в силу п.3 ст.288 ГК РФ, п.3 ст.17 Жилищного кодекса РФ собственник не вправе размещать в жилом доме. Названное ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов.

Согласно ч.2 ст.3 Федерального закона от 31.12.2014 №488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» предусмотрено, что промышленное производство (промышленность) – определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Таким образом, швейное производство как отрасль легкой промышленности, относящейся к обрабатывающей промышленности, является промышленным производством.

Действующие с 01.01.2010 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» предприятия общественного питания, предприятия розничной и мелкооптовой торговли, непроизводственные предприятия бытового обслуживания относят к помещениям общественного назначения.

Швейное производство, независимо от выпускаемой продукции, является промышленным предприятием и не относится к помещениям общественного назначения, в связи с чем, размещаться в жилом доме не может.

Пунктом 2.1. Санитарных правил для швейного производства, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача СССР 21.06.1990 №5182-90 предусмотрено, что для промышленных швейных производств размер санитарно-защитной зоны швейных производств должен соответствовать «Гигиеническим нормам проектирования производственных объектов», подтверждаться расчетами защиты жилой застройки от шума и вредных выбросов в атмосферу и согласовываться с органами государственного санитарного надзора.

В соответствии с п.7.1.6 СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» от 02.09.2007 швейное производство относится к четвертому классу опасности, для которого установлен размер санитарно-защитной зоны от жилья – 100 метров.

При таких обстоятельствах, расположение швейного производства, являющегося промышленным предприятием, в нежилом помещении жилого дома противоречит законодательству о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

В случае, если жители многоквартирного дома, в котором размещено швейное производство полагают, что их права нарушены, они вправе обратиться с заявлением в территориальный орган Роспотребнадзора для проведения проверки соблюдения законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и принятия мер при выявлении нарушений.

Производство в жилом доме

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *